الطبيعة القانونية لعقود البيع والشراء في القطاع العقاري

الطبيعة القانونية لعقود البيع والشراء في القطاع العقاري

يعتمد أغلب المطورين فى السوق العقارية على طرح الوحدات السكنية للبيع قبل بدء المشروع فى أغلب الأوقات، وفى غضون مدة زمنية محددة يستلم العميل وحدته.

وأمام عجز الراغبين في تملك وحدات سكنية ودفع ثمنها بالكامل عند العقد؛ ظهر نوع جديد من التعاقد الذي يسمح لهم بتقسيط الثمن من ناحية، و يوفر للبائع الباني أيضا فرصة تمويل مشروع عقاري يعجز بإمكاناته المالية عن تمويله.

ويطلق على هذا النوع من العقود العقود ” عقد بيع العقار على الخريطة” وهو عقد بيع عقاري موضوعه عقار مستقبلي قيد الإنشاء، يلتزم بمقتضاه البائع أو المطور العقاري بأن ينتهي من تشييده في الأجل المتفق عليه، وبذات المواصفات المحددة، و بالمطابقة لقواعد البناء والتعمير، وأن يتعهد للمشتري بنقل ملكيته إذا أوفي بالتزامه وسدد الأقساط على شكل دفعات تخصم من الثمن الإجمالي للبيع، حيث تحدد قيمتها وطريقة دفعها بالإتفاق وبحسب نسب الإنجاز مقابل ضمانات قانونية للأقساط المدفوعة.

ووفقا للتعريف السابق نستطيع القول أن فكرة عقد البيع ع الخريطة قائمة على التزام المطور العقاري بالبناء، والمدة التي يجب اتمام البناء خلالها.

• يقوم شخص معين أو شركة ما بشراء مساحة معينة من الأرض الفضاء الصالحة للبناء، ثم يقوم بتجهيزها للبناء بعد عمل دراسة جدوى.
• يقوم الشخص أو الشركة بعمل إعلانات مستخدماً وسائل دعائية مرئية أو سمعية أو مقروءة تفيد نيته لإنشاء و بناء عدد من العقارات أو الوحدات السكنية، ورغبته في التعاقد على بيعها.
• وعلى من تتوافر لديه رغبة الشراء الحضور إلى الشركة المسئولة عن عملية البيع وعند توافق الرغبات بين الطرفين يتم الاتفاق على بعض التفصيلات التي تتضمن تحديد ثمن العقار، إمكانية تقسيط الثمن على دفعات مرتبطة بمراحل تشييد العقار أو وفق جداول زمنية محددة.
• يتم إبرام عقد بيع ابتدائي يشمل كل تفاصيل البيع وبيانات الاتفاق، يلحقة ابرام عقد بيع نهائي عند االانتهاء من تشييد العقار و دفع كامل أقساط الثمن المتفق عليها.
• الاتفاق على تاريخ محدد لتسلم العقار المباع، يكون الالتزام به معلقا على شر ط وفاء المشترى بالاقساط المحددة في أوقاتها والمحددة سلفاً.

ومن هنا ظهرت في السوق العقاري فكرة عقد بيع جديد للعقارات يختلف في أحكامه عن عقد البيع التقليدي وهو ما يسمي بعقد البيع علي الخريطة والسابق ذكره في مقال العلاقات التعاقدية.، وبالتالي ع المطور العقاري تنظيم عقد البيع بما يتناسب مع طبيعة النشاط.

ويعتبر عقد بيع الوحدات المزعم إنشائها من عقود المعاوضة؛

فكل طرف فيه يأخذ مقابلاً لما يعطي ويعطي مقابلاً لما يأخذ ، فالبائع يأخذ الثمن من خلال أقساط متفق على قيمتها ومواعيدها لما يأخذ مقابل قيامه بنقل ملكية العقار الذي تعهد ببنائه للمشتري بعد إنتهاء الإنجاز.

وهو عقد شكلي أيضا:

فالتصرفات العقارية عموما تتطلب الشكلية في انعقادها وصحتها، و لما كان عقد البيع يرد على عقار فلا بد أن يكون عقدا شكليا أيضا لا ينعقد بمجرد ارتباط الإيجاب بالقبول وتطابقهما إذ لابد من إفراغ العقد في شكل معين يوجبه القانون لضمان الحقوق.

كما يعد عقد تبادلي ملزم للجانبين

حيث يلتزم البائع فيه بنقل الملكية للمشتري أمام الجهات المختصة ابتداء وانتهاء وبضمان التعرض والاستحقاق وبضمان العيوب الخفية فضلا عن التزامه ببناء العقار المتفق عليه، ووفقا للمواصفات المتفق عليها وخلال المدة المتفق عليها، ومن ثم تسليمه للمشتري وضمان ما يحصل فيه من عيب وتهدم خلال المدة التي يحددها المشرع، كما يلتزم المشتري فيه بعدة التزامات تتمثل بدفع الثمن بموجب الأقساط المتفق عليها في مواعيدها وباستلام العقار عند انتهاء البناء فضلا عن التزامه بالتعاون بكل ما من شانه أن يمكن البائع الباني من تنفيذ التزاماته الناشئة عن العقد.،

وهو من العقود المحددة:

 حيث يعرف فيه كلا الطرفين مقدار ما سيعطي ومقدار ما سيأخذ ، الأمر الذي يصدق على عقد بيع العقار، حيث إن المشتري سوف يحصل على العقار المتفق عليه مقابل الثمن الذي يتم الاتفاق على تقسيطه، والبائع سوف يحصل على هذا الثمن مقابل عمله في بناء العقار الذي سوف ينقل ملكيته للمشتري.

والشكل السابق ذكره من المواصفات هي العقود التي يتعامل بها المطور العقاري في تشابه كبير مع مفهوم العقد على الخريطة …إذا  فنحن بصدد عقد بيع يتطابق مع عقود المساومة والتفاوض وليس من عقود الإذعان، إذ إنه بمقدور المشتري دائما مساومة مالك المشروع والتفاوض معه حول بنود العقد ومن حقه مناقشته فيها ضمن الشروط النموذجية العامة لكل المتعاقدين.لذا نطالب المشرع المصري بوضع تشريعاً بموجبه يتم تنظيم فكرة العقد ع الخريطة بما ينظم الاتفاقات بين المطور والمشتري.

      وفيما يلي مختصر لأهم الإجراءات الواجب معرفتها عند التعاقد

          العقد والإجراءات القانونية قبل وبعد التعاقد

ظهرت في الأونة الأخيرة العديد من الاستفسارات من راغبي السكن والاستثمار عن الإجراءات القانونية الواجب التأكد منها قبل إتمام التعاقد ..

وفي هذا المقال نختصر عدد من الإجراءات القانونية نقسمها إلى قسمين:

أولاً: إجراءات قبل التعاقد

• سند الملكية لدى البائع: يجب التأكد من سند الملكية وذلك من خلال التأكد من وجود إخطار تخصيص باسم البائع لدى جهاز المدينة، وفي نفس الوقت نتأكد من التراخيص الموجودة للقطعة.
• وفي حالة وجود توكيلات: نتأكد من صحة التوكيلات وأنه سارية حتى تاريخه، كما أن البائع يمضي على التوكيل أنه ساري حتى تاريخه مع التأكد من مطابقته في الشهر العقاري.

ثانياً: العقد نفسه

• بيانات البائع والمشتري:

• وجود اسم البائع والمشتري كاملاً مضافاً إليه العنوان كما هو مذكور في البطاقة، وفي حالة وجود عنوان آخر غير المذكور في البطاقة يُذكر كعنوان للمراسلات.
• تفاصيل الوحدة: رقم الوحدة وموقعها في الدور ومساحتها الداخلية، مع إرفاق البلان الهندسي.. وفي حالة أن الوحدة تحت الإنشاء يتم إرفاق شكل الوحدة والتقسيم الداخلي لها مع ذكر بيانات العقار نفسه (المنطقة/الحي/القطعة).

• السعر:

• يتم ذكر سعر الوحدة الإجمالي، المقدم، والمتبقي (كيف سيتم سداده وتواريخه).
• تسلسل الملكية: في أي عقد بيع يوجد تسلسل ملكية (إما تخصيص مباشر من الجهاز- أو الشراء ممن تم التخصيص له سواء طرف واحد أو طرفين)… في النهاية لابد من تتبع تسلسل الملكية حتى الوصول إلى إخطار التخصيص وهو أول سند ملكية في القطعة…. ويتم الاحتفاظ بصور من كل سندات الملكية من البائع.

• موعد التسليم:

• الاستلام بالمواصفات المحددة في العقد بتاريخ محدد ( باليوم والشهر والسنة )، وفي حالة لم يتم التسليم في الميعاد المتفق من حق العميل طلب الشرط الجزائي المتفق عليه في العقد.

• الشرط الجزائي:

• وجود شرط جزائي على الطرف الأول في حالة عدم الإلتزام بالتسليم كما هو محدد، وعلى الطرف الثاني في حالة عدم الإلتزام بسداد المستحق وفقا للمواعيد المتفق عليها.

• ملحقات العقد:

• إرفاق صور من بطاقة الرقم القومي لكلا الطرفين + الرسم الهندسي + المنظور الخارجي للواجهة + مستندات الملكية للطرف الأول (البائع) + مواصفات التشطيب المتفق عليها بتفاصيلها.