مفهوم الفقاعة العقارية ؟

الفقاعة هي تضخم غير مبرر في سلعة ما، كأن يرتفع سعر السلعة بما هو أكثر من قيمتها الحقيقية (real value). الفقاعة العقارية هي ارتفاع سريع في أسعار العقارات نتيجة لزيادة الطلب، أو للمضاربات. وتحدث الفقاعة العقارية عندما يزداد الطلب على العقارات فترتفع الأسعار، أو تزداد التمويلات البنكية والمضاربات ويتبعها انخفاض في الطلب إما للزيادة الشديدة في أسعار العقارات أو لأي سبب آخر مما يؤدي لانخفاض مفاجئ وسريع في الأسعار، وخسارة للمستثمرين وعجز عن سداد الديون، وهكذا تنفجر الفقاعة العقارية.

وحدثت الفقاعة في بعض الدول، مثل: الولايات المتحدة الأمريكية حيث توسعت البنوك في تقديم التمويل ومنح القروض عالية المخاطر للرهن العقاري مما أدى إلى الإقبال على الاستثمار العقاري وزيادة الطلب على العقارات وارتفاع أسعار العقارات، ثم عجز بعض الحاصلين على القروض عن تسديدها للبنوك حتى أعلنت بعض البنوك إفلاسها فيما يعرف بأزمة الرهن العقاري في عام 2008.

هل تهدد الفقاعة العقارية السوق العقاري المصري؟ يؤكد الخبراء أن حدوث الفقاعة العقارية غير محتمل في مصر، وذلك لعدة أسباب منها:

• أن المضاربات أو التمويل البنكي للعقارات لا ينتشر في مصر، وبالتالي فمن المستبعد أن يتكرر سيناريو الفقاعة الأمريكي في مصر، لأن التمويل العقاري في مصر هو تمويل فردي وذاتي يقوم به الأفراد والشركات وليس البنوك.
• أن التوسع في الاستثمار العقاري في مصر هو توسع منطقي وطبيعي، وذلك للزيادة السكانية المستمرة في مصر، ولارتفاع الكثافة السكانية والميل للتوسع في المدن الجديدة، كما توضح الإحصائيات أن مصر تحتاج سنويًا لقرابة ال 500 ألف وحدة سنوية للزيجات الجديدة فقط. وبالتالي فزيادة الاستثمار العقاري والتوسع في المدن الجديدة لن يحدث أزمة لأنه يتناسب مع زيادة الطلب.
• أن أسعار العقارات تتسق مع قيمتها الحقيقية، حيث ارتفعت أسعار العقارات نظرًا للتعويم وانخفاض قيمة الجنيه، و لرفع الدعم عن المحروقات الذي تبعه ارتفاع أسعار مواد البناء وبالتالي زيادة تكلفة بناء الوحدات، مع ارتفاع سعر بيع الأراضي من وزارة الإسكان للمستثمرين، وبالتالي فزيادة الأسعار أيضًا زيادة منطقية.

وبالتالي، فالسوق العقاري في مصر قد يواجه أزمة في القوة الشرائية، ولكن ذلك لا يعني وجود فقاعة عقارية في مصر. و كما يقال عن السوق العقاري في مصر أنه (يمرض ولا يموت).