العلاقات التعاقدية للمطور العقاري

العلاقات التعاقدية للمطور العقاري

ظهر اتحاد المطورين العقاريين لأول مرة في فرنسا عام 2010 وأضحى الممثل الوحيد والمناصر للمطورين العقاريين، وعلى غرار فرنسا اهتم القانون المصري بقرار من وزير الصناعة والتجارة رقم 73 لسنة 2015 والذي نص في مادته الأولى على أن ” تُضاف غرفة لصناعة التطوير العقاري المنصوص عليها في القرار الوزاري رقم 101 لسنة 1967 وتُضم إلى اتحاد الصناعات المصرية،  ويشمل نطاق غرفة صناعة التطوير العقاري مشروعات التنمية المتكاملة للتطوير العقاري بمختلف أنواعه صناعي وتجاري وسكني وإداري وسياحي، أو نوع أو أكثر مما ذكر”

وكان الهدف الأساسي من إنشاء غرفة للتطوير العقاري ” تحقيق ودعم رؤية مصر 2030 فيما يخص التنمية العمرانية، والتنسيق مع كافة المنظمات سواء كانت شعبة الاستثمار العقاري أو مجلس العقار المصري لتحقيق الأهداف المرجوة منها”. كما تستهدف الغرفة تقديم يد العون لشركات التطوير العقاري المتوسطة والصغيرة والكبيرة عن طريق التدريب والتأهيل وتسهيل وتذليل كافة العقبات الإدارية أمام تلك الشركات، فيما يتعلق بالحصول على أرض المشروع أو استخراج الرخص المطلوبة .

وهي أول كيان موحد من نوعه في مصر يضم كافة المشاركين في القطاع العقاري ، حيث تضم بداخلها مجموعة من الشُعب الفاعلة في السوق العقاري كشعبة إدارة المشروعات العقارية والتسويق، وشعبة التقييم العقاري، وصناديق الاستثمار، بالإضافة إلى وجود عدد من المطورين العقاريين بلغ عددهم 228 عضو في 2021 ، ثم إنشاء اتحاد للمطورين العقارييين المصريين.

وفي إطار استهداف مصر أن تكون قبلة الاستثمار في المنطقة العربية ، ويمثل ذلك أحد أهدافها الاستراتيجية التي أعلنت عنها في رؤيتها للتنمية المستدامة 2030، وذلك من خلال تبنيها لنظام اقتصاد تنافسي حر وعادل يعتمد على الابتكار والمعرفة وقائم على العدالة والمشاركة المجتمعية تستثمر مصر فيه عبقرية المكان والإنسان، لتحقيق التنمية المستدامة.، وفي سبيل تحقيق ذلك تبنت مصر خطة عمرانية طموحة تجسد رؤية قومية مستقبلية لزيادة المساحة العمرانية وإعادة توزيع السكان لتعظيم استخدام الموارد من خلل إنشاء مدن جديدة وتطوير المناطق العشوائية.

ومن ثم شهدت مصر في الفترة الأخيرة طفرة عمرانية غير مسبوقة ظهرت في حرص الدولة على المشاركة في نشاط التطوير العقاري سواء بنفسها أو الوزارة وأجهزتها المختلفة، أو من خلال الشراكة أو الاعتماد بشكل كامل على القطاع الخاص وبصفة خاصة شركات التطوير العقاري لإقامة العديد من مشروعات التطوير العقاري ويظهر هذا التوجه بشكل خاص في حرص الحكومة المصرية على إقامة مشاريع مدن الجيل الرابع في كافة ربوع مصر، وإقامة المجتمعات العمرانية الجديدة والتي كانت بمثابة فرصة حقيقية للمطورين العقاريين للشراكة والمساهمة في بناء الجمهورية الجديدة من خلال إنشاء عدة مدن جديدة كالعاصمة الإدارية الجديدة ، ومدينة المنصورة الجديدة، والجلالة ، والعلمين الجديدة، وغيرها

وقد ترتب على تلك السياسات تبني الدولة زيادة الاستثمارات في القطاع العقاري المصري، ونتج عنها الطفرة التي شهدتها مصر في مجال صناعة العقارات والتي أدت بدورها إلى ظهور مصطلحات وأنماط وأشخاص فاعلة في السوق العقاري لم يألفها من قبل كالتطوير العقاري .

الأطراف المشاركة والمستفيدة من نشاط التطوير العقاري السكني

هناك العديد من الأطراف الفاعلة والمشاركة في عملية التطوير، وبطبيعة الحال هناك أطراف منتفعة أومستفيدة من ذلك النشاط، ومن ثم فنشاط التطوير العقاري يتطلب دخول المطور العقاري في علاقات ثلاث:

الأولى: علاقة المطور العقاري مع مالك أرض المشروع:

وغالباً ما يكون الدولة أو شركة استثمارية خاصة إن لم يكن المطور ذاته هو المالك، ويتم تنظيم العلاقة من خلال عقد التطوير العقاري الذي يبرم بين المطور العقاري من جهة والذي يلعب دور مشابه لدور المقاول، وبين مالك أرض المشروع من جهة أخرى باعتباره صاحب العمل.

تتميز تلك العلاقة إلى حد ما بالتوازن العقدي الذي حرص الأطراف على تحقيقه عند إبرام عقد التطوير العقاري.، وفي تنظيم هذه العلاقة اكتفت التشريعات التي نظمت نشاط التطوير العقاري بالقواعد العامة في عقد المقاولة.

الثانية: علاقة المطور العقاري مع الأطراف المشاركة في مشروع التطوير:

نظرا لتعقد عملية التطوير العقاري، غالباً ما يلجأ المطور العقاري إلى أطراف أخرى تُقدم له يد العون كالمطورين الفرعيين والمقاولين والمقاولين من الباطن، والمهندسين المعماريين، والاستشاريين وغيرهم، ويتم تنظيمها وفقاً لأحكام وقواعد عقد المقاولة العامة.، وتتميز تلك العلاقة بوجود توازن عقدي واقتصادي إلى حد ما بين المطور العقاري والأطراف الفاعلة في مجال التطوير، باعتبار أن الأطراف مهنية محترفة.

الثالثة : علاقة المطور العقاري مع الأطراف المستفيدة من مشروع التطوير العقاري:

    وهم الأشخاص راغبي لشراء ومشتري الوحدات العقارية، وقد حرصت أغلب التشريعات على تنظيم تلك العلاقة باعتبارها العلاقة الأولى بالحماية والتنظيم دون غيرها من العلاقات من خلال عقد يسمى عقد البيع على الخريطة، وذلك نظرا لتميزه بعدم التوازن العقدي والاقتصادي والمعرفي بين طرفيه، خاصةً وأن مشتري الوحدة العقارية يواجه مهني محترف في القطاع العقاري، يمتلك خبرة ودراية بالسوق العقاري.

ونخص بالذكر هنا عقد البيع على الخريطة لأنه ذو طبيعة مركبة، مختلطة، وذو طبيعة تمويلية وتنموية، وهو عقد شكلي ، إذعان، وتنتقل فيه الملكية بصورة مرحلية ، وعقد يُدفع فيه الثمن مقسطاً وفقاً لمدى تقدم أعمال البناء.

وفي إطار ما وضحناه نقدم بعض التوصيات لضمان عقد يمنح الثقة بين المطور والعميل:

• فاعلية اتحاد المطورين العقاريين المصريين في حفظ حقوق وواجبات الطرفين.
• وجود تشريع وشروط خاصة لإكتساب صفة المُطور العقاري (مثل: ألا تقل الخبرة عن ثلاث سنوات في التشييد والبناء، ألا يكون قد أشهر الإفلاس من قبل، القيد في سجل المطورين…)
• إلتزام المطور العقاري ببعض الإجراءات القانونية والإدارية قبل إبرام عقود البيع على الخريطة، وعدم الإعلان إلا بعد الحصول على التراخيص.
• أن يكون هناك تشريعاً ينص على إمكانية توقيع جزاءات مالية أو إدارية تصل لحد سحب المشروع من المطور ونقله لآخر في حالة التأخير غير المبرر في تسليم الوحدات العقارية.

ومن خلال الإلتزام بتوصياتنا تستطيع شركات التطوير العقاري بناء رابط متين من الثقة بينها وبين عملائها….

وبهذا نكون قد تناولنا بشكل مختصر العلاقات التعاقدية للمطور العقاري