الضريبة العقارية

الضريبة العقارية هى ليست ضريبة جديدة يتم فرضها على الأبنية السكنية، والقانون رقم 196 لسنة 2008 بشأن الضريبة العقارية لا يفرض ضريبة جديدة، فهى ضريبة مفروضة بالفعل بموجب القانون رقم 56 لسنة 1954 وقد تعارف عليها المجتمع باسم “العوايد”، وقد أعيد تنظيم أحكامها بالقانون الحالى رقم 117 لسنة 2014، والذى بموجبه تم إجراء تعديلات جديدة على قانون الضريبة العقارية.

وتستهدف الحكومة تحصيل ضرائب عقارية خلال العام المالي الحالي 2018-2019 بقيمة تبلغ نحو 792 مليون جنيه، فى مقابل نحو 701 مليون جنيه خلال العام المالى الماضى 2017-2018.

بينما يتم حصر الوحدات العقارية كل 5 سنوات، حيث حدد القانون زيادة لا تتجاوز 30% على قيمة الوحدة السكنية، و45% على الوحدات التجارية، من كل حصر لآخر، عند احتساب الضريبة المقررة على الوحدة، مهما كانت قيمتها السوقية الفعلية، مع مراعاة الفئات المتوسطة الذين زادت قيمة وحداتهم السكنية بما يفوق قيمتها وقت الشراء بشكل كبير.

كما أن تقييم العقار يخضع لمجموعة من المعايير، أهمها موقع العقار، واتساع الشارع المقام فيه، وقربه من مناطق الخدمات، والتشطيبات الخارجية.

ونعرض فى هذا التقرير مجموعة من المعلومات حول الضريبة العقارية وكيفية احتسابها:

من يدفع الضريبة؟ 

المكلف بأداء الضريبة هو مالك العقار المبني أو من له عليه حق عيني بالانتفاع أو بالاستغلال، سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا، ويكون الممثل القانونى للشخص الاعتبارى أو للشخص الطبيعى غير كامل الأهلية مكلفا بأداء الضريبة نيابة عمن يمثله.

من المسئول عن سداد الضريبة.. المالك أم المستأجر؟ 

يؤكد القانون أن المالك أو من له حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال هو المكلف بأداء الضريبة على العقارات المبنية، أى أن المستأجر لا يعد أحد المكلفين بأداء هذه الضريبة، كما أنه لا يجوز الرجوع على المستأجر لسداد الضريبة إلا فى حدود الأجرة المستحقة عليه، وبعد رفض المالك سدادها، وبعد أن تخطره مصلحة الضرائب العقارية بذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول، وفى هذه الحالة يعد الإيصال الذى يحصل عليه المستأجر، بما يفيد تحصيل الضريبة منه، إيصالا من المكلف بأداء الضريبة باستيفائه للأجرة المستحقة له، وفى حدود ما تم أداؤه للمصلحة، وبالتالي لا يجوز للمالك الرجوع على المستأجر بطلب الأجرة المسددة منه لجهة التحصيل أو إقامة دعاوى قضائية بطرده لعدم سداد الأجرة.

العقارات التى تخضع للضريبة 

تسرى هذه الضريبة على كل العقارات المبنية المقامة على أرض مصر عدا غير الخاضعة للضريبة، سواء كانت مؤجرة أو يقيم فيها المالك المكلف بأداء الضريبة بنفسه وسواء كانت تامة ومشغولة، أو تامة وغير مشغولة، أو مشغولة على غير إتمام، ويعنى هذا أن كل المبانى القائمة حاليا خاضعة للضريبة، سواء كانت فيلات مبنية أو عمارات أو عوامات أو شاليهات، أيا كان موقعها الجغرافى.

وتفرض الضريبة أيضا على الأراضي الفضاء المستغلة مثل الجراجات، والمشاتل مؤجرة وغيرها، على أن ترفع الضريبة إذا أصبحت الأراضى الفضاء غير مستغلة.

العقارات التى لا تخضع للضريبة 

العقارات المبنية المملوكة للدولة، والأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية، والأحواش ومبانى الجبانات، بالإضافة إلى المبانى تحت الإنشاء. 

العقارات المعفاة من الضريبة 

-الوحدات السكنية التى تبلغ قيمتها السوقية أقل من 2 مليون جنيه، أو ما يساوى 24 ألف جنيه كقيمة إيجارية سنوية.

-كل وحدة فى عقار مستعملة فى أغراض تجارية أو صناعية أو إدارية أو مهنية يقل صافى قيمتها الإيجارية السنوية عن 1200 جنيه.

سعر الضريبة 

سعر الضريبة موحد 10% من القيمة الإيجارية السنوية، بعد خصم 30% مصاريف للسكنى، و32% لغير السكنى، مقابل جميع المصروفات التى يتكبدها المكلف بأداء الضريبة بما فيها مصاريف الصيانة.

وسائل التعرف على القيمة المقدرة على الوحدة 

يتم النشر عن تقديرات القيمة الإيجارية للعقارات فى الوقائع المصرية، كما يتم الإعلان عنها بالأماكن العامة وعلى مقار المأموريات الواقع فى دائرتها هذه العقارات، كما أنه يتم إخطار كل مكلف بتقدير القيمة الإيجارية المقدرة على وحدته أو وحداته على النموذج المعد لهذا الغرض، بخطاب مسجل موصى عليه بعلم الوصول أو من خلال تسليمه عن طريق موظفى الجهة الضريبية.

موعد سداد الضريبة 

تستحق الضريبة العقارية فى الأول من يناير من كل عام، وتحصل على قسطين متساويين، الأول حتى نهاية شهر يونيو، والثانى حتى نهاية شهر ديسمبر خلال نفس السنة، ويجوز للمكلف سدادها بالكامل فى ميعاد سداد القسط الأول.

كيفية احتساب الضريبة 

وفقا للقانون فإن حد الإعفاء يتضمن الوحدات السكنية التى تقل قيمتها السوقية عن 2 مليون جنيه أو ما يساوى 24 ألف جنيه قيمة إيجارية سنوية. 

مثال 1

حساب الضريبة لوحدة سكنية (مسكن خاص):

القيمة السوقية لها 2 مليون جنيه، والقيمة الإيجارية السنوية لها 36 ألف جنيه.

أولا: يتم تحديد القيمة السوقية الحقيقية للوحدة (القيمة الرأسمالية) بنسبة 60% من إجمالى القيمة السوقية الأصلية.

(60% من 2 مليون جنيه = 1200000 جنيه)

ثانيا: تحديد القيمة الإيجارية بنسبة 3% من القيمة الرأسمالية.

(1200000 × 3 %= 36000 جنيه)

ثالثا: تحديد مصروفات الصيانة على الوحدة السكنية بنسبة 30% من قيمتها الإيجارية.

(36000×30 %= 10800 جنيه)

رابعا: تحديد الوعاء الضريبى من خلال خصم القيمة الإيجارية للعقار من مصروفات الصيانة.

(36000 -10800 = 25200 جنيه)

خامسا: تحديد الوعاء الضريبى الخاضع للضريبة من خلال طرح حد الإعفاء قبل خصم الضريبة من حد الإعفاء المحدد وفقا للقانون وهو 24 ألف جنيه.
(25200 -24000 = 1200 جنيه)
سادسا: تحديد الضريبة السنوية المستحقة التى سيدفعها الممول من خلال وضع نسبة 10% على الوعاء الخاضع للضريبة.
(1200 ×10 % = 120 جنيه)

أى أن ما يتم دفعه من مالك الوحدة السكنية والتى تبلغ قيمتها 2 مليون جنيه هو 120 جنيها فقط ضريبة عقارية سنوية، أى 10 جنيهات شهريا.

مثال2

الوحدات السكنية الخاضعة للإيجار القديم على سبيل المثال، يوجد وحدات مؤجرة بـ60 جنيها شهريا، على الرغم من أن قيمتها تتجاوز 13 مليون جنيه، فى هذه الحالة لا يتم تقييم الضريبة على الوحدة وفقا لقيمتها الإيجارية الحقيقية إلا بعد انتهاء الإيجارات السارية، لعدم الإضرار بالعلاقة بين المالك والمستأجر.

أما بالنسبة للعقارات الخاصة بالعائلات، وهو بناء رب الأسرة لعقار يضم وحدات سكنية للأبناء، يتم إثبات أن هذا العقار يخص الأسرة لإعفاء الوحدات السكنية الخاصة به ضريبيا.

مثال 3

فى حالة امتلاك شخص لأكثر من وحدة عقارية إذا كان يقل ثمن كل وحدة من تلك الوحدات عن 2 مليون جنيه، يتم إعفاء وحدة واحدة فقط من تلك الوحدات من أداء الضريبة العقارية.