تسجيل الملكية في الشهر العقاري

تسجيل الملكية في الشهر العقاري

• المقصود بدعوى صحة التوقيع:

 “دعوى صحة التوقيع هي دعوی تحفظية الغرض منها إثبات أن التوقيع الموضوع علي المحرر هو توقيع صحيح صادر من يد صاحبه” ، الهدف منها ألا ينكر الموقع توقيعه على العقد، لكنها لا تنظر في العقد نفسه أو محتواه أو صحته من عدمها.

• المقصود بدعوى الصحة والنفاذ:

في دعوى الصحة والنفاذ يتم النظر في العقد لإثبات صحته، الغرض منها إثبات صحة العقد بأكمله من البداية للنهاية، على عكس دعوى صحة التوقيع التي تنظر في صحة التوقيع فقط

• تسجيل العقد في الشهر العقاري:

التسجيل في الشهر العقاري هو الإجراء القانوني لتسجيل نقل الملكية، عن طريقه يتم نقل الملكية ونقل العقد من عقد بيع ابتدائي إلى عقد نهائي.

أما عن التعديلات الجديدة في قانون الشهر العقاري

 فقد تم إضافة مادة جديدة وهي المادة 35 مكرر

وبناء على المادة 35 فقد تم تغيير وتسهيل بعض الإجراءات اللازمة لتسجيل الملكية العقارية، ونص المادة كالآتي:

“إذا كان سند الطلب حكما نهائيا يثبت إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تقريره أو تغييره أو زواله يجب على أمين المكتب إعطاء الطلب رقما وقتيا شهرا أو قيدا فى سجل خاص لكل منهما يعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر ويتحول الرقم الوقتى إلى رقم نهائى ويترتب عليه الآثار المترتبة على شهر المحرر، أو قيده وذلك عند عدم الاعتراض عليه أو رفض الاعتراض.

ويكون الاعتراض على صدور الرقم الوقتى أمام قاضى الأمور الوقتية خلال شهر من تاريخ نشره بإحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار على نفقة صاحب الشأن، ويصدر القاضى قراره مسببا بقبول الاعتراض، وإلغاء الرقم أو برفض الاعتراض، وذلك خلال سبعة أيام من تاريخ رفع الاعتراض إليه مقرونا بالمستندات المؤيدة له ويكون القرار الصادر فى هذا الشأن نهائيا.

وعلى شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية عدم نقل المرافق والخدمات، أو اتخاذ أى إجراء من صاحب الشأن يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم السند الذى يحمل رقم الشهر والقيد.”

 

وهذة التعديلات أقرها مجلس النواب المصري بجلسته العامة في 16 أغسطس 2020  الماضي، على أن يبدأ تفعليها بعد 6 أشهر من تاريخ نشرها بالصحيفة الرسمية في 5 سبتمبر2020، أي سيبدأ تاريخ سريانها وتفعليها في 4 مارس المقبل 2021.

حسب قرار رئيس الجمهورية عبد الفتاح السيسي الصادر في مارس 2021، بعد اجتماعه مع رئيس الوزراء الدكتور مصطفى مدبولي و وزير العدل المستشار عمر مروان، فقد تم تأجيل تطبيق قانون الشهر العقاري المعدل، لفترة لاتقل عن عامين بهدف إتاحة الفرصة والوقت لإجراء حوار مجتمعي.

• الإجراءات اللازمة لتسجيل الملكية طبقًا للتعديلات الجديدة؟

تقديم طلب تسجيل للعقار في مأمورية الشهر العقاري الواقع فيها العقار، وتقديم المستندات اللازمة. 

 تقدم طلبات تسجيل الأحكام النهائية من ثلاث نسخ على النموذج الذي يعد لذلك متضمنة ومرفقا بها البيانات والمستندات الآتية:

• الحكم المراد شهره منسوخا على الورق المعد لكتابة المحررات واجبة الشهر وما يفيد نهائيته.
• كافة البيانات اللازمة لتعيين العقار محل الحكم.
• البيانات الخاصة بالتكليف إذا كان موضوع المحرر يقتضي تغييرا في دفاتر التكليف.
• البيانات الخاصة بأصل الحق العيني العقاري محل الحكم.
• بيان الحقوق العينية المقررة على العقار محل الحكم.
• شهادة بالتصرفات العقارية باسم الصادر ضده الحكم، وذلك من تاريخ رفع الدعوى إلى تاريخ تقديم طلب تسجيل الحكم.
• شهادة معتمدة من المحافظ المختص أو رئيس الهيئة المختص أو من يفوضه تفيد عدم وجود أي مخالفات بالعقار أو الوحدة موضوع الحكم أو تفيد صدور قرار بالتصالح.
• إقرار بقبول البيان المساحي الوارد بالحكم.
• إقرار بسداد الرسوم والتكاليف التي تنتج عن الإجراءات اللاحقة في الطلب أو الزائدة عن أمانة النشر.

• الرسوم اللازمة لتسجيل الملكية في الشهر العقاري؟ (لم يتم تعديل أو زيادة في الرسوم)

1. رسوم الشهر العقاري: من 500: 2000 ج حسب مساحة الوحدة (500 ج لأقل من 100 متر، و1000ج لأكثر من 100 متر)
2. رسوم تصديق نقابة المحامين على العقد: بنسبة 1% من قيمة العقار
3. آداء ضريبة التصرفات العقارية لوزراة المالية: نسبتها 2.5 % من قيمة العقار (يلزم بسدادها البائع) 
4. رسم مساحة: يبدأ من 190 ج للمساحة أقل من 100 متر
5. رسم هندسي
6. كشف تحديد: بعد تحديد المساحة
7. الأمانة القضائية: ( 45 ج على كل ألف) رسوم تحت حساب شهر الحكم 75% مقدم والباقي عند تسجيل الحكم

وحسب تصريحات السيد المستشار: وزير العدل عمر مروان، فإن

• الهدف من تلك التعديلات:

  • تبسيط إجراءات التسجيل واختصار دورتها لحث المواطنين على إثبات ملكياتهم العقارية
  • إثبات ملكية العقارات لأصحابها بشكل قانوني حيث أن حوالي 95% من عقارات مصر غير مسجلة
  • تقليل النزاعات العقارية، وحصر الملكيات وتأمينها وضمان الحقوق
  • وتنشيط حركة السوق العقاري وزيادة قيمة العقار المسجل
  • ان يكون لكل عقار هوية ورقم قومي ( وتسجيل كل ما يخص العقار، تاريخ البناء ومواصفاته وتراخيصه إلخ)

• هل التسجيل إجباري؟

لا، تسجيل الملكية ليس إجباريًا، ولن يتم قطع المرافق

• ما المترتب على عدم تسجيل ملكية العقار؟

التعامل مع الحكومة في نقل الخدمات والمرافق لن يتم إلا بعقد مسجل، لن يتم قطع المرافق عن العقارات غير المسجلة ولكن في حالة بيع العقار لن يتمكن المشتري من نقل المرافق العامة إلا بعد أن يتم تسجيل العقار بصورة رسمية باسمه.

• المجتمعات العمرانية الجديدة؟

أما عن قانون شهر الملكية في المجتمعات العمرانية الجديدة فهو بالفعل مطبق من 2018 وينص على أن الخدمات لا تنقل إلا إذا كان العقد مسجل.

أي أنه يمكن لملاك الأراضي إدخال المرافق باسمهم بالفعل، وعلى الملاك الجدد ( المشترين) إذا أرادوا نقل المرافق باسمهم إتباع إجراءات تسجيل الملكية في الشهر العقاري السابق ذكرها.